Zuerst Corona, dann der Krieg in der Ukraine, begleitet von Lieferengpässen in der Branche, Energieproblemen, steigender Inflation und hohen Zinsen. Die Probleme mit denen die Volkswohnung Karlsruhe - die größte Wohnungsbaugesellschaft der Fächerstadt - zu kämpfen hat, sind enorm.
Baubranche lahmt und Wohnungsmangel in Karlsruhe
Generell sehe es in der Baubranche aktuell düster aus. Beispielsweise verkündete Vonovia - Deutschlands größter Immobilienkonzern - bereits im Januar aufgrund der aktuellen Situation einen Baustopp für sämtliche Neubauprojekte. Alles vor dem Hintergrund des akuten Wohnraummangels in Deutschland und auch in Karlsruhe.
Etwas anders sieht die Lage bei der Volkswohnung aus. "Wir haben trotz der schweren Rahmenbedingungen gute Nachrichten", eröffnet Daniel Fluhrer, Baubürgermeister der Stadt Karlsruhe und Aufsichtsratsvorsitzender der Volkswohnung, die Pressekonferenz am Dienstag, 28. November.
"Uns als Volkswohnung ist es gelungen, antizyklisch und komplett gegen den Trend zu agieren. Wir haben aktuell 900 Wohneinheiten im Bau und werden diese in den nächsten ein bis drei Jahren auf den Markt geben".
Zum Vergleich: Normalerweise bringt Karlsruhes Wohnungsbaugesellschaft zwischen 100 und 200 Wohnungen im Jahr auf den Markt, wie Volkswohnung-Geschäftsführer Stefan Storz meint. "900 Wohnungen das gab es mal direkt nach dem Krieg, als schnell Wohnraum beschafft werden musste".
"Jede Wohnung in Karlsruhe tut uns gut"
"Jede einzelne Wohnung in Karlsruhe tut uns gut", fährt Fluhrer fort. Nach dem Peak in den nächsten Jahren, wird es aber auch bei der Volkswohnung weniger Neubauten geben. Die Rahmenbedingungen lassen es nicht mehr zu.
Beispiel: Durlach, Pfinzstraße. 2022 wurden hier 52 Wohnungen an die Mieter übergeben. Baubeginn war im ersten Quartal 2019. Kostenpunkt: 15 Millionen Euro. "Würden wir heute bauen, würde das Projekt 23 Millionen Euro kosten", erklärt Storz.
Dies entspricht einer Kostensteigerung von 3.400 Euro pro Quadratmeter auf 5.000 Euro pro Quadratmeter und würde bei einem Mietpreis von 14,60 Euro Mieteinnahmen in Höhe von 780.000 Euro generieren. Die Zinsen für das Projekt lägen allerdings schon bei 760.000 Euro. "Das ist absolut nicht tragfähig und jetzt können wir vergleichbare Projekte nicht mehr beginnen", bilanziert Storz.
Hinzu kommt ein weiteres Problem für die Volkswohnung: Die durch den Gemeinderat beschlossene einmalige Gewinnabschöpfung im Jahr 2024 von 3,5 Millionen Euro.
Fluhrer deutlich: "Keine Mieterhöhungen"
Dazu Bürgermeister Fluhrer: "Die positiven Millionen der Volkswohnung werden immer reinvestiert. Durch die Abschöpfung gerät die Volkswohnung nicht außer Tritt und es ist eine Summe die uns keine schlaflosen Nächte bereitet." Da man nun sowieso vorsichtiger bei neuen Projekten sei, passe die Abschöpfung in die aktuelle Struktur.
"Wichtig zu betonen ist, dass durch die Abschöpfung die Miete für unsere Mieter nicht steigt. Das sind völlig voneinander unabhängige Systeme", erklärt Fluhrer.
Die aktuelle schwierige Situation sehe die Führung der Volkswohnung aber auch als Chance. Das Bauen werde nicht eingestellt und auch Spatenstiche soll es weiterhin geben. Und: Der Bestand der Volkswohnung soll saniert oder modernisiert werden.
"Wir wollen auch schauen, wo wir die Baunebenkosten soweit wie möglich reduzieren können", sagt Storz. Zum Beispiel sollen durch Eigenleistungen der Volkswohnung ("In-Sourcing") beziehungsweise mit modularer oder serieller Bauweise Kosten gesenkt werden.
Volkswohnung sieht Chance
"Wir sind in der Branche sehr intensiv am Nachdenken und es sind viele Kooperationen im Gange, um günstiges, einfaches bauen tragfähiger zu machen", so Storz.
Außerdem soll durch den Blick auf das große Ganze - dem Blick auf das gesamte Quartier besser geplant und entsprechend gebaut werden. "Nicht jedes Gebäude muss alles können. Wir brauchen Angebote im Quartier und das kann unmittelbar in der Nachbarschaft sein", sagt Storz.
Und abschließend: "Wir haben 30.000 Mieter in Karlsruhe und im Kern geht es darum, dass die ein gutes Miteinander haben und bezahlbaren Wohnraum finden."
Aktuell liege die Durchschnittsmiete bei der Volkswohnung bei 6,56. Damit sei die Miete deutlich niedriger als bei anderen Wohnungsunternehmen und liege deutlich unter den üblichen Marktpreisen, so Storz abschließend.