Schwierige Planungsprozesse
"Wer beispielsweise Wohn- und Gewerbenutzung miteinander kombinieren möchte, steht vor hohen Auflagen beim Emissionsschutz. Abstandsflächen, Verschattung oder Realteilung sind weitere Komponenten, die den Planungsprozess verkomplizieren", sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust GmbH. Mit Mischnutzung gehe außerdem oft eine Änderung des vorhandenen Brauchrechts oder gar die Schaffung neuen Baurechts einher. "Hier sollte auch seitens der Städtemit der Etablierung sogenannter urbaner Gebiete mehr Flexibilität bei Planung und Nutzungsarten ermöglicht werden."
Innerhalb bestehender Mischnutzungen geht der Trend deutlich zur Vielfalt, die wiederum enormen Nuten für die jeweilige Umgebung mit sich bringt. Beispielhaft ist das Projekt "Am Tacheles" in Berlin Mitte. Dort ist der Weg zum nächsten Supermarkt bisher weiter als in vielen deutschen Kleinstädten. Das heißt: von dem im Untergeschoss vorgesehenen 3000 Quadratmeter großen REWE-Markt profitieren leicht mehrere zehntausend Menschen im Umkreis von etwa zwei Kilometern – unter anderem auch die Bewohner der 275 Wohnungen Am Tacheles sowie die Angestellten der Unternehmen, die in den 41.000 Quadratmetern Gewerbefläche mieten.
Flexible Nutzungsmöglichkeiten
Deren Vermietung sollte Am Tacheles kein Problem sein. Abseits der Toplagen stellt sich bedingt durch dynamische Vermietungsmärkte und wechselnde Ausstattungstrends zunehmend auch die Frage der Drittverwendungsfähigkeit insbesondere von Büroimmobilien. "Unflexible Flächenzuschnitte sorgen gerade in den gewerblich genutzten Teilen schnell für Leerstand", sagt Rainer Schorr. "Deshalb sollten größere Einheiten leicht in kleinere Einheiten mit flexibler Flächenkonfiguration unterteilbar sein. Das bedeutet natürlich, dass die entsprechende Gebäude-Infrastruktur vorhanden sein muss; von der Klimatisierung über die Stromversorgung bis hin zu Zugängen und Anlieferung." Diese Faktoren steigerten Aufwand und Baukosten, seien aber für langfristig ertragreiche Immobilien unerlässlich. Ähnliches gelte für deren Weiterentwicklung. "Ausbaumöglichkeiten und Reserveschächte, sind zunächst erstmal Kostenpositionen, deren Wert sich oft erst nach Jahren herausstellt."
Neue Mobilitätsanforderungen
Beispielhaft dafür sei der Trend zur Elektromobilität. "Wer vor zehn Jahren beim Bau einer Tiefgarage an den Leitungsschächten sparte, kann eventuell nicht die für einen zeitgemäßen Standard erforderlichen Ladekapazitäten schaffen." Überhaupt werde das Thema der nachhaltigen Quartiersentwicklung immer stärker von Mobilitätsanforderungen seiner Nutzer bestimmt. Rainer Schorr sieht daher die Verkürzung der Wegezeiten als maßgebliche Triebkraft dieser Entwicklung. Reine Wohnquartiere beispielsweise wird es seiner Auffassung nach in den Innenstädten der deutschen Metropolen kaum noch geben. "Gewerbe und Wohnnutzung rücken enger zusammen, um mit neuen Wohn- und Arbeitsformen wie Coworking und Coliving nur zwei Beispiele zu nennen", sagt der Experte. Das bedeute eine Entlastung der Verkehrsinfrastruktur, was wiederum ein weiteres Wachstum der Städte ins Umland ermögliche.
Anforderungen an das Quartiersmanagement
Zugleich bewirke eine stärkere Verzahnung von Wohnen und Gewerbe sowie von Einkaufs- und Freizeitangeboten die Ausbildung einer urbanen Lebensqualität, die wiederum für die Realisierung bestimmter Lebenskonzepte von entscheidender Bedeutung ist. Am Immobilienmarkt spiegelt sich das deutlich sichtbar in der Entwicklung der Wohnungspreise wider. "Die größte Dynamik haben wir in Gebieten mit hoher Bebauungsdichte und unterschiedlichen Nutzungen", sagt Rainer Schorr. Aber auch der Grünanteil spiele eine wichtige Rolle. Kleinteilige Parkanlagen und Plätze seien Orte, an denen sich das städtische Leben entfalten könne, die häufig das eigentliche Herz eines Quartiers ausmachten. Um dort allerdings eine dauerhaft hohe Aufenthaltsqualität für alle Nutzer zu gewährleisten, bedürfe es in der Regel eines professionellen Quartiersmanagements, das die Anforderungen an Sauberkeit und Sicherheit auch in den öffentlich zugänglichen Flächen täglich umsetzt.
Dies sei eine Aufgabe, die sich in der Regel über den gesamten Lebenszyklus eines urbanen Quartiers erstreckt, sagt Schorr. "Wer in der Stadt gemeinsam mit vielen anderen unterschiedlichen Menschen wohnt und arbeitet, darf nicht erwarten, dass das Leben um ihn herum einmal stillsteht", sagt Schorr. Der Betreiber eines Quartiers ist gleichwohl dafür verantwortlich, die Nutzer vor den Zumutungen des urbanen Lebens so weit als möglich zu bewahren, so dass die Menschen die Vorzüge ihrer Stadt möglichst unbeschwert genießen können."