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Karlsruhe Für faire Mieten in Karlsruhe: Der Mietspiegel wird (online) neu aufgelegt - doch erfüllt er auch seinen Zweck?

Die Suche nach Wohnraum ist ein Dauerthema in der Fächerstadt. Allen Karlsruhern ist bekannt, dass es leichtere Aufgaben gibt, als in der Fächerstadt eine geeignete und vor allem bezahlbare Wohnung zu finden. Und genau beim Thema "bezahlbar" soll der Karlsruher Mietspiegel greifen - aber tut er das auch?

Schaut man in beliebige Online-Wohnungsbörsen, so findet man einen durchschnittlichen Mietpreis von 11,27 Euro pro Quadratmeter. Dies sei allerdings keine anerkannte Auskunft, sondern vielmehr der Schnitt der online inserierten Angebote im Bereich der Immobilien. Aber ein Schnitt mit einer gewissen Aussagekraft: In Baden-Württemberg legt das gleiche Portal den Mittelwert auf 10,73 Euro pro Quadratmeter fest. Im deutschlandweiten Schnitt würde der Mietpreis auf 8,61 Euro den Quadratmeter liegen.

Eine inoffizielle Statistik, die das bestätigt, was eigentlich schon viele wissen: Wohnen in Karlsruhe ist teuer. Vermieter können, theoretisch, hohe Preise für ihre Immobilien aufrufen. Damit diese Preisschraube sich nicht zu schnell dreht, gibt es seit 2013 in Karlsruhe den Mietspiegel.

Orientierung mit gesetzlicher Bindung

Dieser soll, per Definition, einen Durchschnitt der ortsüblichen Mieten zeigen. Damit würde er eine Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter darstellen. Eine gesetzliche Verpflichtung einen solchen Mietspiegel aufzustellen, gibt es nicht. Doch wenn die ortsüblichen Mieten festgehalten sind, dann gibt es eine entsprechende Bindung.

Mieterhöhung
Der Wohnraummangel gilt in gefragten Gegenden als Hauptgrund für Preissteigerungen. | Bild: Arno Burgi/Archiv

So sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch vor, dass sich die Mieterhöhungen an den Vergleichsmieten orientieren müssen. Im Gesetzestext heißt es entsprechend: "Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, [...], nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind." (BGB §558, Absatz 3).

Mietspiegel als offizielles Vergleichsportal

Heißt ganz verallgemeinert: Wer die Miete erhöht oder erhöht bekommt, darf in Karlsruhe keine zu großen Sprünge machen. Und genau diesen Zweck erfüllt der Mietspiegel, bestätigt Karl Winckelmann, Geschäftsführer des Mietervereins Karlsruhe im Gespräch mit ka-news. Der Mietspiegel ist in Zusammenarbeit mit dem Verein entstanden. "Er trägt zu einer Befriedung bei, weil durch den Mietspiegel hat man eine Art Vergleichsportal zur Hand", erklärt Winckelmann.

Wohnen in Karlsruhe
Rechtsanwalt Karl Winckelmann ist Geschäftsführer des Mietervereins Karlsruhe und stellvertretender Landesvorsitzender. | Bild: Florian Kaute/Mieterbund BW

Anders als beispielsweise nicht offiziell anerkannte Vergleichsportale müssen sich die Vermieter bei den Erhöhungen an die Werte aus dem Mietspiegel halten. "Pro Woche ist das mehrfach der Fall, dass eine Beratung zu einer Mieterhöhung in Anspruch genommen wird", so der Geschäftsführer des Mietervereins. Heißt: Die Mieter kommen mit ihrer geforderten Mieterhöhung zum Verein, der dann mit Mietspiegel die Rechtmäßigkeit prüft. Wer eine zu hohe Miete akzeptiert hat, profitiert nicht mehr vom Mietspiegel: "Zurückschrauben geht nicht", so Winckelmann weiter.

Nach Bewohnerwechsel greift der Mietspiegel nicht

Nicht gültig ist der Mietspiegel im Übrigen bei Neuvermietungen: "Da kann der Vermieter den Preis verlangen, den er will", gibt Winckelmann zu Bedenken. "Und das tun einige leider auch." Sollte die Gültigkeit des Mietspiegels dann nicht ausgeweitet werden? "Es wäre eine feine Sache, so könnte man Wucher vorgreifen." Die Zuständigkeit liege hier aber beim Gesetzgeber, eine kurzfristige Änderung sei also unwahrscheinlich.

Mieterhöhung
Um eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen, darf der Vermieter sich nur auf den örtlichen Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten berufen. | Bild: Jens Kalaene

Nötig ist der Besuch beim Mieterverein im Prinzip nicht, um einen Blick in den aktuell gültigen Mietspiegel der Stadt zu werfen. Der Mietspiegel kann von jedem für sieben Euro bei der Stadtverwaltung gekauft werden. Der Preis soll die Druckkosten decken. Doch auch das soll bald der Vergangenheit angehören: Im Zuge der Haushaltsdebatten wurde eine kostenfreie Online-Version des Dokuments beschlossen.

Winckelmann sieht nicht nur Vorteile beim neuen Online-Angebot

"Die Online-Stellung hat den Mieterverein schon überrascht", gibt Winckelman zu. Er sieht die Notwenigkeit nicht: "Man muss sich schon sehr einarbeiten, um den umfangreichen Mietspiegel zu verstehen. Ich gehe mal davon aus, dass Leute die vielen Seiten dann trotzdem ausdrucken." Da sei die Broschüre selbst viel praktischer.

Hand mit Schlüsseln vor einem Haus
(Symbolbild) | Bild: pixabay / mastersenaipar

Eine neue Auflage des Mietspiegels wird am 1. Januar 2019 in Kraft treten. Auch das sieht das Gesetz vor: Alle zwei Jahre müssen die Preise angepasst werden. Karlsruhe hat sich dabei für eine "indexbasierte Fortschreibung" entschieden. Heißt, man orientiert sich am vom Statistischen Bundesamt entwickelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Zwischen April 2016 und April 2018 sei dieser Index um 3,6 Prozent gestiegen. Dieser Wert wurde auch für den neuen Mietspiegel verwendet.

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  •   kommentar4711
    (2055 Beiträge)

    07.12.2018 08:18 Uhr
    Antwort auf "Ist der Mieter zuständig ..."
    Gegenfrage: Ist irgendjemand dazu verpflichtet, sein Geld dafür einzusetzen, das Mietwohnungen geschaffen werden?
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  •   Karsten2010
    (147 Beiträge)

    07.12.2018 19:09 Uhr
    Nein ..
    ... das ist niemand. Zunächst läuft es wie in anderen Wirtschaftszweigen auch, jemand macht es aus geschäftlichen Gründen. Er erbringt die Leistung des Wohnungsbaus und verdient dann seinen Lebensunterhalt durch Mieteinnahmen . Soweit in Ordnung. Dann besteht aufgrund des knappen Angebots - und Überproduktion wie im Klamottenkaufhaus wird es am Immobilienmarkt nicht geben - die Möglichkeit der Preistreiberei. Diejenigen, die auf eine Wohnung angewiesen sind - und das ist schließlich jeder - werden dadurch an die Wand gedrängt. Und da soll ein Staat, der für Gemeinschaftsinteressen zuständig ist und nicht für das Privatvergnügen einzelner, tatenlos zusehen ? Ich würde daher auch niemals eine Partei wählen, die verspricht "mehr Netto vom Brutto". Der Wohnungsmarkt funktioniert privatwirtschaftlich nicht wie man sieht und muss daher öffentlich gefördert und finanziert werden. Dafür braucht ein Staat Geld.
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  •   kommentar4711
    (2055 Beiträge)

    07.12.2018 19:49 Uhr
    Antwort auf "Nein .."
    Das wesentliche Problem ist doch die Knappheit an Grundstücken. Und das ist nicht die Schuld irgendeines Investors sondern das ist die Schuld der Politiker, die nicht mehr Flächen für die Bebauung frei geben. Und wenn dann doch über Flächen diskutiert werden sind wieder die gleichen Leute am schreien, die sich jetzt über hohe Mieten aufregen weil ihnen dann der Baum im Hinterhof oder eine Frischluftschneise weggenommen wird, man Angst um mehr Verkehr auf der Straße hat oder wie gerade in Aue einfach ein paar Wechselkröten gefunden hat.
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  •   Karsten2010
    (147 Beiträge)

    07.12.2018 22:15 Uhr
    An der Knappheit an Grundstücken ...
    sind die Investoren - ich hasse dieses Wort wie die Pest - sicherlich NICHT Schuld. Aber an den wirtschaftlich unnötigen Mietsteigerungen und daran, dass Leute aus ihrer Umgebung vertrieben werden. Letzten Endes ziehen die Leute nicht dort hin wo es am schönsten ist, sondern dort hin wo es Arbeitsplätze gibt. Deshalb dürfen freie Flächen in Stadtnähe nicht mehr für Gewerbeflächen vergeben werden, die noch mehr Einwohner anziehen, sondern für den Bau von Mehrfamilienhäusern, die auch ordentlich in die Höhe gehen müssen. Der Bau von Gewerbe- und Büroflächen muss mit der Planung von Wohnflächen einher gehen und muss in kleineren Orten erfolgen. Die Infrastruktur von größeren Städten ist immer beliebter, daher muss man jetzige Kleinstädte und Gemeinden in diese Richtung wachsen lassen. Arbeit und Wohnen muss dabei dicht beieinander liegen, sonst unterhalten wir uns als Nächstes wieder über Verkehrsprobleme. Es hängt eben alles miteinander zusammen und muss zentral koordiniert werden.
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  •   kommentar4711
    (2055 Beiträge)

    07.12.2018 22:37 Uhr
    Antwort auf "An der Knappheit an Grundstücken ..."
    Ich stimme Dir weitgehend zu. Nur eben was das "Ausnutzen" angeht nicht. Das ist einfach Marktwirtschaft. Mal ehrlich, wenn Du oder ich die Möglichkeit haben bei der Gehaltsverhandlung 10% mehr rauszuholen weil wir in der entsprechenden Situation sind, dann machen wir das doch beide auch, oder nicht? Ist das dann nicht auch ein Ausnutzen der Situation?
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  •   Karsten2010
    (147 Beiträge)

    08.12.2018 16:01 Uhr
    Sicherlich ...
    ... würden die Allermeisten bei solchen Verhandlungen an sich denken. Solange das Ergebnis nicht an anderer Stelle jemanden ruiniert, ist dagegen auch nichts einzuwenden. Genau das ist aber bei Mietwucher nicht der Fall, deshalb muss es hier staatliche Mechanismen geben, die das verhindern. Ich kann und will es nicht kapieren, was sich hier im Forum einige Leute, von denen wahrscheinlich einige selber vermieten, darüber aufzuregen haben, dass sie vom Staat überhaupt irgendwelche Vorschriften erhalten. Dem Vermieter mag vielleicht die Mietwohnung gehören, die Mieter darin sind garantiert nicht sein Eigentum. Und um die geht es hierbei. Und das Problem sinnloser Luxussanierungen kommt schließlich auch noch dazu.
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  •   kommentar4711
    (2055 Beiträge)

    08.12.2018 17:07 Uhr
    Antwort auf "Sicherlich ..."
    Es gibt aber ja genug Leute, die sich diese Mieten leisten können. Von daher - Angebot und Nachfrage. Ich bin ganz bei Ihnen, für diejenigen, die sich die anziehenden Mieten nicht leisten können, müsste mehr getan werden. Hier sehe ich aber die öffentliche Hand in der Pflicht und nicht private Vermieter. Warum bekommt die Volkswohung keine Zuschüsse von der Stadt für sozialen Wohnungsbau? Warum muss sie im Gegenteil Gewinne an die Stadt abführen? Das passt nicht zusammen, zumal wenn gerade die stärkste Fraktion im Gemeinderat etwas für bezahlbaren Wohnraum tun will.

    Und das Wort Luxussanierung ist für mich ein Unwort, da es selbst dort gebraucht wird, wo der Vermieter mal nach 40 Jahren ein heruntergekommenes Bad neu machen lässt.
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  •   nurdiewahrheit
    (126 Beiträge)

    07.12.2018 02:47 Uhr
    Ja selbstverständlich
    Oder ist der Vermieter zuständig, der Allgemeinheit auf eigenes Risiko mit eigenem Kapital sozialen Wohnraum zur Verfügung zu stellen? Nennen Sie mir mal einen einzigen Grund!!!
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  •   Karsten2010
    (147 Beiträge)

    07.12.2018 19:25 Uhr
    Antwort ...
    ... weiter oben. "Kommentar4711 " hat einen ähnlichen Betrag geschrieben, dessen Beantwortung passt auch hier.
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  •   mueck
    (10037 Beiträge)

    06.12.2018 18:04 Uhr
    !
    Natürlich ist in einem "kostendeckenden" Ansatz auch genug Luft drin für einen angemessenen Ertrag, jedenfalls in der Stadt, wo die Mieten nach Angebot und Nachfrage höher sind, ohne dass dem höheren Mietpreis entsprechend höhere Kosten für den Vermieter gegenüberstehen. Grundsteuer, die hier höher sein mag, wird ja eh auf den Mieter umgelegt. Wer beim Kauf mehr gezahlt hat, als die Kiste an Ertrag abwerfen kann, hat sich halt verkalkuliert, unternehmerisches Risiko. Genauso, wenn man Mieter übernimmt, von denen man nicht genug weiß, weil man evtl. nicht gut genug nachgehakt hat.
    Man müsste den Fall im Detail kennen, um sagen zu können, was da falsch lief und was man hätte anders machen können. Nach Hörensagen engagiert sich gerade Karlsruhe eigentlich ganz gut, wenn es bspw. darum geht, Obdachlosigkeit zu vermeiden. Evtl. hätte man einfach dort mal fragen sollen, was man machen kann. 5 Jahre = 15 von 60 Warmmieten ausgefallen = 1/4, hätte schlimmer kommen können: draus lernen.
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