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Karlsruhe Für faire Mieten in Karlsruhe: Der Mietspiegel wird (online) neu aufgelegt - doch erfüllt er auch seinen Zweck?

Die Suche nach Wohnraum ist ein Dauerthema in der Fächerstadt. Allen Karlsruhern ist bekannt, dass es leichtere Aufgaben gibt, als in der Fächerstadt eine geeignete und vor allem bezahlbare Wohnung zu finden. Und genau beim Thema "bezahlbar" soll der Karlsruher Mietspiegel greifen - aber tut er das auch?

Schaut man in beliebige Online-Wohnungsbörsen, so findet man einen durchschnittlichen Mietpreis von 11,27 Euro pro Quadratmeter. Dies sei allerdings keine anerkannte Auskunft, sondern vielmehr der Schnitt der online inserierten Angebote im Bereich der Immobilien. Aber ein Schnitt mit einer gewissen Aussagekraft: In Baden-Württemberg legt das gleiche Portal den Mittelwert auf 10,73 Euro pro Quadratmeter fest. Im deutschlandweiten Schnitt würde der Mietpreis auf 8,61 Euro den Quadratmeter liegen.

Eine inoffizielle Statistik, die das bestätigt, was eigentlich schon viele wissen: Wohnen in Karlsruhe ist teuer. Vermieter können, theoretisch, hohe Preise für ihre Immobilien aufrufen. Damit diese Preisschraube sich nicht zu schnell dreht, gibt es seit 2013 in Karlsruhe den Mietspiegel.

Orientierung mit gesetzlicher Bindung

Dieser soll, per Definition, einen Durchschnitt der ortsüblichen Mieten zeigen. Damit würde er eine Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter darstellen. Eine gesetzliche Verpflichtung einen solchen Mietspiegel aufzustellen, gibt es nicht. Doch wenn die ortsüblichen Mieten festgehalten sind, dann gibt es eine entsprechende Bindung.

Mieterhöhung
Der Wohnraummangel gilt in gefragten Gegenden als Hauptgrund für Preissteigerungen. | Bild: Arno Burgi/Archiv

So sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch vor, dass sich die Mieterhöhungen an den Vergleichsmieten orientieren müssen. Im Gesetzestext heißt es entsprechend: "Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, [...], nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind." (BGB §558, Absatz 3).

Mietspiegel als offizielles Vergleichsportal

Heißt ganz verallgemeinert: Wer die Miete erhöht oder erhöht bekommt, darf in Karlsruhe keine zu großen Sprünge machen. Und genau diesen Zweck erfüllt der Mietspiegel, bestätigt Karl Winckelmann, Geschäftsführer des Mietervereins Karlsruhe im Gespräch mit ka-news. Der Mietspiegel ist in Zusammenarbeit mit dem Verein entstanden. "Er trägt zu einer Befriedung bei, weil durch den Mietspiegel hat man eine Art Vergleichsportal zur Hand", erklärt Winckelmann.

Wohnen in Karlsruhe
Rechtsanwalt Karl Winckelmann ist Geschäftsführer des Mietervereins Karlsruhe und stellvertretender Landesvorsitzender. | Bild: Florian Kaute/Mieterbund BW

Anders als beispielsweise nicht offiziell anerkannte Vergleichsportale müssen sich die Vermieter bei den Erhöhungen an die Werte aus dem Mietspiegel halten. "Pro Woche ist das mehrfach der Fall, dass eine Beratung zu einer Mieterhöhung in Anspruch genommen wird", so der Geschäftsführer des Mietervereins. Heißt: Die Mieter kommen mit ihrer geforderten Mieterhöhung zum Verein, der dann mit Mietspiegel die Rechtmäßigkeit prüft. Wer eine zu hohe Miete akzeptiert hat, profitiert nicht mehr vom Mietspiegel: "Zurückschrauben geht nicht", so Winckelmann weiter.

Nach Bewohnerwechsel greift der Mietspiegel nicht

Nicht gültig ist der Mietspiegel im Übrigen bei Neuvermietungen: "Da kann der Vermieter den Preis verlangen, den er will", gibt Winckelmann zu Bedenken. "Und das tun einige leider auch." Sollte die Gültigkeit des Mietspiegels dann nicht ausgeweitet werden? "Es wäre eine feine Sache, so könnte man Wucher vorgreifen." Die Zuständigkeit liege hier aber beim Gesetzgeber, eine kurzfristige Änderung sei also unwahrscheinlich.

Mieterhöhung
Um eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen, darf der Vermieter sich nur auf den örtlichen Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten berufen. | Bild: Jens Kalaene

Nötig ist der Besuch beim Mieterverein im Prinzip nicht, um einen Blick in den aktuell gültigen Mietspiegel der Stadt zu werfen. Der Mietspiegel kann von jedem für sieben Euro bei der Stadtverwaltung gekauft werden. Der Preis soll die Druckkosten decken. Doch auch das soll bald der Vergangenheit angehören: Im Zuge der Haushaltsdebatten wurde eine kostenfreie Online-Version des Dokuments beschlossen.

Winckelmann sieht nicht nur Vorteile beim neuen Online-Angebot

"Die Online-Stellung hat den Mieterverein schon überrascht", gibt Winckelman zu. Er sieht die Notwenigkeit nicht: "Man muss sich schon sehr einarbeiten, um den umfangreichen Mietspiegel zu verstehen. Ich gehe mal davon aus, dass Leute die vielen Seiten dann trotzdem ausdrucken." Da sei die Broschüre selbst viel praktischer.

Hand mit Schlüsseln vor einem Haus
(Symbolbild) | Bild: pixabay / mastersenaipar

Eine neue Auflage des Mietspiegels wird am 1. Januar 2019 in Kraft treten. Auch das sieht das Gesetz vor: Alle zwei Jahre müssen die Preise angepasst werden. Karlsruhe hat sich dabei für eine "indexbasierte Fortschreibung" entschieden. Heißt, man orientiert sich am vom Statistischen Bundesamt entwickelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Zwischen April 2016 und April 2018 sei dieser Index um 3,6 Prozent gestiegen. Dieser Wert wurde auch für den neuen Mietspiegel verwendet.

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  •   andip
    (9214 Beiträge)

    07.12.2018 12:16 Uhr
    Mietnomaden
    muss man nicht in seine Kalkulation einrechnen.
    Nur weil die Medien von Zeit zu Zeit eine durchs Dorf treiben, heisst das nicht, das es die massenhaft gibt. Einzelfälle gibt es sicher, aber auf 99,9 % aller Mieter dürfte das nicht zutreffen.
    Und sicher darf man m.M. nach auch einen gewissen Ertrag in die Kaltmiete einrechnen. Nur sollte der in einem richtigen Verhältnis stehen.
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  •   kommentar4711
    (2055 Beiträge)

    07.12.2018 19:46 Uhr
    Antwort auf "Mietnomaden"
    Komischerweise kenne ich mehrere private Vermieter die schon derartige Probleme hatten.
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  •   Dalli_Klick
    (321 Beiträge)

    06.12.2018 18:21 Uhr
    Kommunisten-
    Propaganda
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  •   Karsten2010
    (147 Beiträge)

    06.12.2018 19:41 Uhr
    Sehr beeindruckender Beitrag ...
    ... mit super Argumenten
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  •   Dalli_Klick
    (321 Beiträge)

    06.12.2018 20:29 Uhr
    Wer Enteignungen
    von Wphnungseigentümern fordert hat den Boden des Grundgesetzes verlassen!
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  •   Karsten2010
    (147 Beiträge)

    06.12.2018 22:47 Uhr
    Und trotzdem ...
    ... funktionieren die derzeitigen Gesetze in Bezug auf die Wohnraumproblematik nicht mal ansatzweise - Grundgesetz hin oder her. Warum soll ich Gesetze gut finden, die nichts bewirken ? Nur um den "westlichen Idealen" nachzueifern ?
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  •   nurdiewahrheit
    (126 Beiträge)

    06.12.2018 17:01 Uhr
    Ist es auch
    ein Grundrecht, dass der Mieter seine Miete pünktlich und regelmäßig bezahlt? Ist es ein Grundrecht, dass Vermieter nicht im Stich gelassen werden, wenn die Wohnung verwüstet zurückgelassen wurde? Ich selbst habe gerade eine Räumungsklage hinter mir. Rechnet man die offenen Warmmieten, Anwalts und Gerichtskosten, Räumungskosten und die Renovierung dazu, kommt man auf ca. 15-16 Monatswarmmieten. Wer ersetzt mir diese? Das ist dann wieder persönliches Pech und ein bedauerlicher Einzelfall? Es gibt immer zwei Seiten der Medaille!
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  •   mueck
    (10037 Beiträge)

    06.12.2018 17:42 Uhr
    !
    "vorgeschrieben, zu welchem Preis er sein Eigentum zur Verfügung stellt"
    Nein, bei Neuvermietung gilt der Mietspiegel ja praktisch nicht (allenfalls bei Mietwucher).
    Nur Änderungen des abgeschlossenen und bindenden Vertrags (vulgo: Mieterhöhungen) sind so lange ausgeschlossen, so lange die Bude teurer ist als laut Mietspiegel möglich.
    Und wie Karsten schon sagte, sind solche Mieten durchaus kostendeckend. Bei einer Luxusbude sind auch nach Mietspiegel adäquate Mieten möglich.

    "Ist es auch ein Grundrecht, dass der Mieter seine Miete pünktlich und regelmäßig bezahlt?"
    Natürlich ist das Dein gutes Recht. Aber ggfs. auch Dein persönliches Pech, wenn Dich bei der Vermietung Deine Menschenkenntnis in Stich gelassen hat oder wenn Du, sollten sich die Lebensverhältnisse des Mieters erst danach radikal verändert haben, bei Aufkommen erster Unregelmäßigkeiten nur formaljuristisch reagiert hast statt Hilfsangebote für den Mieter zu vermitteln, die es gibt, hätte sich wohl gelohnt ...
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  •   nurdiewahrheit
    (126 Beiträge)

    06.12.2018 17:52 Uhr
    Kostendeckend???
    Manch einer kauft sich eine Immobilie als Altersvorsorge oder Kapitalanlage. Kann keinen Grund erkennen warum die Investition nicht auch Ertrag abwerfen soll. Das hat nichts mit Wucher zu tun, sondern mit Angebot und Nachfrage.

    Den Mieter musste ich beim Kauf übernehmen...Er hat in den fünf Jahren seit Kauf immer wieder Probleme gemacht und ich hab ihm mehr als einmal Möglichkeiten geboten, Zahlungen gestundet undundund.

    Das heißt also sein Lebensstil und die Tatsache, dass er sein Leben nicht im Griff hat, sind mein Pech?!? Zu hohe Mieten (wobei ja auch das Definitionssache ist) sind aber nach dieser Logik nicht Pech des Vermieters, sondern müssen staatlich reguliert werden?!

    Ich dachte immer Gerechtigkeit gilt für alle...
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  •   Karsten2010
    (147 Beiträge)

    06.12.2018 19:28 Uhr
    Ist der Mieter zuständig ...
    ... für die Altersvorsorge des Vermieters ?
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