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Karlsruhe Für faire Mieten in Karlsruhe: Der Mietspiegel wird (online) neu aufgelegt - doch erfüllt er auch seinen Zweck?

Die Suche nach Wohnraum ist ein Dauerthema in der Fächerstadt. Allen Karlsruhern ist bekannt, dass es leichtere Aufgaben gibt, als in der Fächerstadt eine geeignete und vor allem bezahlbare Wohnung zu finden. Und genau beim Thema "bezahlbar" soll der Karlsruher Mietspiegel greifen - aber tut er das auch?

Schaut man in beliebige Online-Wohnungsbörsen, so findet man einen durchschnittlichen Mietpreis von 11,27 Euro pro Quadratmeter. Dies sei allerdings keine anerkannte Auskunft, sondern vielmehr der Schnitt der online inserierten Angebote im Bereich der Immobilien. Aber ein Schnitt mit einer gewissen Aussagekraft: In Baden-Württemberg legt das gleiche Portal den Mittelwert auf 10,73 Euro pro Quadratmeter fest. Im deutschlandweiten Schnitt würde der Mietpreis auf 8,61 Euro den Quadratmeter liegen.

Eine inoffizielle Statistik, die das bestätigt, was eigentlich schon viele wissen: Wohnen in Karlsruhe ist teuer. Vermieter können, theoretisch, hohe Preise für ihre Immobilien aufrufen. Damit diese Preisschraube sich nicht zu schnell dreht, gibt es seit 2013 in Karlsruhe den Mietspiegel.

Orientierung mit gesetzlicher Bindung

Dieser soll, per Definition, einen Durchschnitt der ortsüblichen Mieten zeigen. Damit würde er eine Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter darstellen. Eine gesetzliche Verpflichtung einen solchen Mietspiegel aufzustellen, gibt es nicht. Doch wenn die ortsüblichen Mieten festgehalten sind, dann gibt es eine entsprechende Bindung.

Mieterhöhung
Der Wohnraummangel gilt in gefragten Gegenden als Hauptgrund für Preissteigerungen. | Bild: Arno Burgi/Archiv

So sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch vor, dass sich die Mieterhöhungen an den Vergleichsmieten orientieren müssen. Im Gesetzestext heißt es entsprechend: "Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, [...], nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind." (BGB §558, Absatz 3).

Mietspiegel als offizielles Vergleichsportal

Heißt ganz verallgemeinert: Wer die Miete erhöht oder erhöht bekommt, darf in Karlsruhe keine zu großen Sprünge machen. Und genau diesen Zweck erfüllt der Mietspiegel, bestätigt Karl Winckelmann, Geschäftsführer des Mietervereins Karlsruhe im Gespräch mit ka-news. Der Mietspiegel ist in Zusammenarbeit mit dem Verein entstanden. "Er trägt zu einer Befriedung bei, weil durch den Mietspiegel hat man eine Art Vergleichsportal zur Hand", erklärt Winckelmann.

Wohnen in Karlsruhe
Rechtsanwalt Karl Winckelmann ist Geschäftsführer des Mietervereins Karlsruhe und stellvertretender Landesvorsitzender. | Bild: Florian Kaute/Mieterbund BW

Anders als beispielsweise nicht offiziell anerkannte Vergleichsportale müssen sich die Vermieter bei den Erhöhungen an die Werte aus dem Mietspiegel halten. "Pro Woche ist das mehrfach der Fall, dass eine Beratung zu einer Mieterhöhung in Anspruch genommen wird", so der Geschäftsführer des Mietervereins. Heißt: Die Mieter kommen mit ihrer geforderten Mieterhöhung zum Verein, der dann mit Mietspiegel die Rechtmäßigkeit prüft. Wer eine zu hohe Miete akzeptiert hat, profitiert nicht mehr vom Mietspiegel: "Zurückschrauben geht nicht", so Winckelmann weiter.

Nach Bewohnerwechsel greift der Mietspiegel nicht

Nicht gültig ist der Mietspiegel im Übrigen bei Neuvermietungen: "Da kann der Vermieter den Preis verlangen, den er will", gibt Winckelmann zu Bedenken. "Und das tun einige leider auch." Sollte die Gültigkeit des Mietspiegels dann nicht ausgeweitet werden? "Es wäre eine feine Sache, so könnte man Wucher vorgreifen." Die Zuständigkeit liege hier aber beim Gesetzgeber, eine kurzfristige Änderung sei also unwahrscheinlich.

Mieterhöhung
Um eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen, darf der Vermieter sich nur auf den örtlichen Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten berufen. | Bild: Jens Kalaene

Nötig ist der Besuch beim Mieterverein im Prinzip nicht, um einen Blick in den aktuell gültigen Mietspiegel der Stadt zu werfen. Der Mietspiegel kann von jedem für sieben Euro bei der Stadtverwaltung gekauft werden. Der Preis soll die Druckkosten decken. Doch auch das soll bald der Vergangenheit angehören: Im Zuge der Haushaltsdebatten wurde eine kostenfreie Online-Version des Dokuments beschlossen.

Winckelmann sieht nicht nur Vorteile beim neuen Online-Angebot

"Die Online-Stellung hat den Mieterverein schon überrascht", gibt Winckelman zu. Er sieht die Notwenigkeit nicht: "Man muss sich schon sehr einarbeiten, um den umfangreichen Mietspiegel zu verstehen. Ich gehe mal davon aus, dass Leute die vielen Seiten dann trotzdem ausdrucken." Da sei die Broschüre selbst viel praktischer.

Hand mit Schlüsseln vor einem Haus
(Symbolbild) | Bild: pixabay / mastersenaipar

Eine neue Auflage des Mietspiegels wird am 1. Januar 2019 in Kraft treten. Auch das sieht das Gesetz vor: Alle zwei Jahre müssen die Preise angepasst werden. Karlsruhe hat sich dabei für eine "indexbasierte Fortschreibung" entschieden. Heißt, man orientiert sich am vom Statistischen Bundesamt entwickelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Zwischen April 2016 und April 2018 sei dieser Index um 3,6 Prozent gestiegen. Dieser Wert wurde auch für den neuen Mietspiegel verwendet.

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Kommentare (73)
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  •   Antichrist
    (1589 Beiträge)

    06.12.2018 12:20 Uhr
    Mein Spiegel
    ist GEKAUFT!
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  •   nurdiewahrheit
    (126 Beiträge)

    06.12.2018 12:04 Uhr
    Was ich nicht so ganz verstehe...
    Also dem Vermieter soll bzw wird vorgeschrieben, zu welchem Preis er sein Eigentum zur Verfügung stellt?!?! Das kanns doch irgendwie auch nicht sein. Klar verstehe ich, dass Mieten mittlerweile einen Großteil des Einkommens auffressen. Aber dann ist doch der Staat gefordert. Und zwar nicht dahingehend, dass er festlegt, welche Miete "gerecht" ist. Was ist denn mit Energieversorgern (Strom, Heizen) Müllabfuhr und den sonstigen anfallenden Nebenkosten? Gibt es da auch eine Deckelung? Ich finde die Herangehensweise immer ziemlich einseitig.
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  •   Karsten2010
    (147 Beiträge)

    06.12.2018 16:52 Uhr
    Es geht um die Kaltmiete, nicht um Nebenkosten
    Die Kaltmiete muss so hoch sein, dass sie den Wohnraum samt Instandhaltungskosten finanzieren kann - mehr muss aus wirtschaftlichen Gründen nicht sein. Es stimmt, der Staat sollte sich bei dieser Misere zuständig fühlen. Dummerweise sind die meisten Immobilien in privater Hand. Eine knallharte Enteignung wäre sicherlich ein durchschlagender Weg, aber Wohnungsbesitzer wollen ihr Eigentum behalten. Auf der anderen Seite ist bezahlbares Wohnen ein Grundrecht (sollte es zumindest sein), was für die Aufrechterhaltung einer Gesellschaft nötig ist. Darum hat ein Staat die Plicht, den Vermietern, die in ihrem Besitz keine soziale Verantwortung sehen, Vorschriften zu machen. Fest steht: Marktwirtschaft funktioniert nur solange, wie der Kunde (Mieter) auf ein schlechtes Angebot einfach verzichten kann und es gleichzeitig ein gewisses Überangebot gibt. Beides ist auf dem Wohnungsmarkt nicht der Fall und deshalb muss der Staat dort eingreifen wo gewuchert wird. Das bei der KM, weniger bei den NK.
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  •   nurdiewahrheit
    (126 Beiträge)

    08.12.2018 16:24 Uhr
    Und ich kann und will
    es nicht kapieren, warum ich als Vermieter, der die Wohnung mit eigenem versteuerten Geld auf eigenes Risiko gekauft hat, sich vorschreiben lassen soll, an wen bzw zu welchem Preis ich mein Eigentum anbieten soll und muss. Wenn (was aktuell nicht der Fall ist) Leerstand herrscht, gibt's dann auch einen Aufschrei und der Staat oder ihr Gutmenschen zahlt mir die Miete? Warum soll ich mit meinem Eigentum nicht tun und lassen können was ich will? Was kann ich für die fehlgeschlagene Wohnpolitik?
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  •   Karsten2010
    (147 Beiträge)

    08.12.2018 19:46 Uhr
    Es wäre ...
    ... an dieser Stelle mal interessant, wie Sie sich eine NICHT fehlgeschlagene Wohnungspolitik vorstellen. Ich vermute mal folgendes: Für sozial verträgliche Mieten ist ausschließlich der Staat zuständig. Er soll daher Privatvermieter mit Einmischungen in die Miethöhe in Ruhe lassen und selber genug bauen. Würde der Staat das tun, hätten wir einen Markt mit einem Angebot das der Nachfrage entspricht. Dann aber würde es Ihnen als Vermieter so gehen wie es in anderen Wirtschaftszweigen üblich ist. Sie könnten maximal eine Miete verlangen zu der Sie die Wohnung auch vermietet kriegen, nach unten hingegen gäbe es bei Nachfragemangel keine Grenzen. Jetzt setzt der Staat solche oberen Grenzen, die noch nicht mal allzu hoch sind und schließlich dem Existenzverlust Einzelner entgegenwirken. Was ist daran verwerflich ? Ich hatte weiter unten in einem Betrag bereits geschrieben: Die Wohnung gehört sicherlich dem Vermieter, aber nicht die Leute, die darin wohnen. Und um die geht es hier.
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  •   kommentar4711
    (2055 Beiträge)

    06.12.2018 18:23 Uhr
    Antwort auf "Es geht um die Kaltmiete, nicht um Nebenkosten"
    Und warum sollte ich als jemand mit etwas Geld nun Wohnraum bauen und zur Verfügung stellen, mich mit dem Risiko konfrontieren, dass der Mieter nicht zahlt oder die Wohnung mal leer steht, wenn ich nichts damit verdienen darf?
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  •   Dalli_Klick
    (321 Beiträge)

    06.12.2018 18:25 Uhr
    Es soll doch
    keiner was verdienen, Erfüllung des Fünfjahresplanes genügt grinsen
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  •   Karsten2010
    (147 Beiträge)

    06.12.2018 19:38 Uhr
    Zweimal Thema verfehlt ??
    1 - Was hat der Fünfjahresplan mit überteuerten Mieten zu tun ?
    2 - (Vorredner) Auch das Problem der Mietnomaden u.ä. sind nicht das Thema dieser Diskussion.
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  •   Dalli_Klick
    (321 Beiträge)

    06.12.2018 20:32 Uhr
    Mietnomaden
    Klar, wenn man kein Argument hat heisst es: Thema gehört nicht hierher... nicht hilfreich... nicht zielführend usw.
    Mutti machts ja vor.
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  •   kommentar4711
    (2055 Beiträge)

    06.12.2018 19:40 Uhr
    Antwort auf "Zweimal Thema verfehlt ??"
    Natürlich muss man auch den Faktor Mietnomaden in die Berechnung mit einbeziehen. Man muss nun mal die Gesamtrechnung mit allen Risiken sehen. Und für Investoren gibt es inzwischen sehr viele Gründe, aus denen die Investition in Mietwohnungen unattraktiv ist. Man muss es aber für einen Investor attraktiver machen, wenn man mehr Wohnungen haben will.
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