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Karlsruhe Innenstadt-Ost soll dank Sanierung attraktiver werden - und die Hauseigentümer werden zur Kasse gebeten

Weniger Billigläden und Leerstand, stattdessen schöne Plätze und Straßenzüge: Für über 90 Millionen Euro wird die Innenstadt-Ost in den kommenden Jahren saniert. Auf der einen Seite ein Grund zur Freude für Anwohner und Eigentümer, denn die einzelnen Grundstücke werden dabei wahrscheinlich an Wert gewinnen. Doch genau diese Wertsteigerung müssen die Hausbesitzer in voller Höhe an die Stadt Karlsruhe zurückzahlen.

Billigläden, Imbissbuden und leerstehende Ladenflächen prägen heute das Bild der östlichen Kaiserstraße. Damit soll künftig Schluss sein: Über 90 Millionen Euro möchte die Stadt Karlsruhe in die Hand nehmen, um den Stadtteil Innenstadt-Ost attraktiver zu gestalten. 

Die Brunnenstraße im Stadtteil Innenstadt-Ost. | Bild: Kube

In dem Gebiet, das im Westen durch den Marktplatz und im Osten durch das Durlacher Tor begrenzt wird, ist einiges geplant: Unter anderem soll der Kronenplatz neu gestaltet werden – dort könnte eine Stadtbibliothek entstehen – und das angrenzende Unigelände stärker zur Stadt hin geöffnet werden. Die günstigen Imbisse und Spielsalons in der östlichen Kaiserstraße sollen nach und nach von der Bildfläche verschwinden.

Die Menschen fühlen sich in der Innenstadt-Ost unsicher

Dass die Neugestaltung des öffentlichen Raumes dringend notwendig ist, verdeutlichen auch die Zahlen aus dem Bericht zum subjektiven Sicherheitsempfinden der Karlsruher Bevölkerung. Über 55 Prozent der Befragten gaben an, dass es in der Innenstadt-Ost Orte gibt, von denen sie sich nachts gezielt fernhalten.

Vor allem am Kronenplatz fühlen sich die Menschen unwohl: 28,8 Prozent der Teilnehmer beantworteten die Frage, ob sie den Platz in der Dunkelheit meiden, mit Ja.

Bild: Stadt Karlsruhe/Amt für Stadtentwicklung

Die Stadt Karlsruhe hat nun Handlungsbedarf erkannt: Sie möchte den Stadtteil aufwerten, damit er künftig besser den Funktionen nachkommen kann, die er laut Stadt aufgrund der zentralen Lage innehat. Eine dieser Aufgaben ist beispielsweise, mehr attraktiven Wohnraum zu bieten.

Damit das bald Realität wird, wurde im vergangenen Jahr ein über 30 Hektar großes Sanierungsgebiet festgelegt. Beschließt eine Gemeinde ein solches Gebiet, gelten dort besondere baugesetzliche Vorgaben. Und die betreffen die Besitzer der Grundstücke unmittelbar.

Das Sanierungsgebiet "Innnenstadt Ost" umfasst das Quartier "Östliche Kaiserstraße" und "Südliches Innenstadtquartier Kreuzstraße".
Das Sanierungsgebiet "Innnenstadt Ost" umfasst das Quartier "Östliche Kaiserstraße" und "Südliches Innenstadtquartier Kreuzstraße". | Bild: Stadtplanungsamt Karlsruhe

Ein Punkt hat wohl besonders große Auswirkungen für die Eigentümer: Die Stadt geht davon aus, dass jedes Grundstück nach dem Abschluss der Sanierungsarbeiten mehr Wert sein wird als zuvor. Auch wenn die Häuser, die dort stehen, sich selbst sich nicht verändern, steigt der sogenannte Bodenwert. 

Eigentümer müssen die Sanierungen bezahlen

Das bedeutet allerdings nicht, dass die Eigentümer von dieser Wertsteigerung finanziell einen Nutzen ziehen können. Denn: Die Differenz zum Ausgansgwert muss in voller Höhe als Ausgleichsbetrag an die Stadt zurückgezahlt werden. Die Stadt fordert von den Eigentümern genau den Betrag, den das Grundstück durch die Sanierungsarbeiten mehr wert wurde. 

Die Zähringerstraße zieht sich einmal quer durch den Stadtteil Innenstadt-Ost. | Bild: Kube

"Für die Erhebung der Ausgleichsbeträge gibt es eine gesetzliche Verpflichtung", teilt Helga Riedel von der Stadt Karlsruhe auf Nachfrage von ka-news.de mit. Insgesamt werden 410 Grundstücke in der Innenstadt-Ost und damit rund 2.400 Eigentümer betroffen sein. Voraussetzung ist, dass überhaupt eine Bodenwertsteigerung im Zuge der Sanierung festgestellt wird. "Das wird allerdings erwartet", so die Stadt Karlsruhe.

Um am Ende sagen zu können, ob der Boden an Wert zugelegt hat, muss zuerst erfasst werden, wie viel die Grundstücke vor dem Beginn der Sanierung wert waren. Diese Anfangswerte wurden bereits erhoben. Wer ein Haus in der Nähe des Kronenplatzes besitzt, kann pro Quadratmeter von einem Bodenwert zwischen 1.000 bis 2.000 Euro ausgehen, während es am Marktplatz rund 4.500 Euro sind.

 

 

Auch wenn in diesen Straßen Gebäude dicht an dicht stehen, geben die Beträge den Wert für den  – theoretisch - unbebauten Boden an. Wer selbst einen Blick in die Zahlen werfen möchte, beispielsweise um den Wert für das eigene Grundstück herauszufinden, hat dazu auf dem Geoportal der Stadt dazu die Möglichkeit. 

Keine Kostendeckel bei den Ausgleichsbeträgen

Wie kommt der Betrag zustande, den die Eigentümer nach Abschluss der Sanierung an die Stadt zahlen müssen? Ein Beispiel: Wenn der Bodenwert vor dem Beginn der Arbeiten 1.000 Euro pro Quadratmeter beträgt, und im Zuge auf 1.250 Euro pro Quadratmeter ansteigt, bekommen die Eigentümer genau über diese Erhöhung einen Beitragsbescheid von der Stadt. 

Bild: Kube

Darüber, wie hoch genau die Beträge sein werden, kann die Stadt allerdings noch keine Auskunft geben. "Einen Kostendeckel gibt es nicht. Da sich die Höhe der Ausgleichsbeträge nach dem Grundstücksmarkt der jeweiligen Stadt richten, können sie nicht pauschal geschätzt werden", sagt Herbert Sattler, Sachverständiger für die Bewertung von bebauten oder unbebauten Grundstücken.

"Jeder Grundstückseigentümer hat allerdings Anspruch auf eine nachvollziehbare Ermittlung der Ausgleichsbeträge," so Sattler auf Nachfrage von ka-news.de weiter. Damit die Eigentümer verstehen können, wie die Beträge zustande kommen, werden Gutachten erstellt.

Sie stellen fest, um wie viel sich der Wert durch die Sanierung der Innenstadt-Ost gesteigert hat. Schon im Mai hat die Stadt die Gutachten und damit die Ermittlung der Bodenwerterhöhungen bei einem Immobilienunternehmen in Auftrag gegeben. Kosten für diese Gutachten: 6,7 Millionen Euro.

Leerstehende Ladenflächen gibt es einige in der Innenstadt-Ost. Das soll ich im Zuge der Sanierung verbessern. | Bild: Kube

Neben den Gutachten haben Eigentümer das Recht auf Anhörung bei der Stadt. "Laut dem Baugesetz muss jedem Eigentümer Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden", so Herbert Sattler. Dass dies der Fall sein wird, bestätigt auch die Stadt Karlsruhe auf Nachfrage von ka-news.de. 

Bis die Rechnung von der Stadt kommt, dauert es noch

Allerdings muss niemand Angst haben, schon morgen eine Rechnung im Briefkasten zu finden. "Der Bescheid folgt erst, wenn die Stadträte beschlossen haben, die Sanierungssatzung aufzuheben", erläutert Herbert Sattler. Also erst dann, wenn in der Innenstadt-Ost alle Vorhaben durchgeführt wurden. Und bis das so weit ist, werden noch einige Jahre ins Land ziehen: Der Zeitplan sieht die Aufhebung der Satzung voraussichtlich für das Jahr 2030 vor. "Sinnvoll ist die Feststellung der Endwerte außerdem erst dann, wenn die Maßnahmen der Sanierung nahezu abgeschlossen sind" teilt die Stadt Karlsruhe mit. 

(Symbolbild)
Der Kronenplatz. | Bild: Paul Needham

Damit die Eigentümer dennoch rechtzeitig informiert werden, wird die Stadt den bereits begonnenen Bürgerdialog fortsetzen. Die Auftaktveranstaltung ist am Mittwoch, 10. Juli, um 19 Uhr im Kulturzentrum Jubez. "Bei dieser Gelegenheit wird auch das doch recht komplexe Thema der Ausgleichsbeträge angesprochen", so Helga Riedel von der Pressestelle der Stadt.

ka-news-Hintergrund: Sanierungsgebiet Innenstadt-Ost

 Am 20. März 2018 hat der Gemeinderat das Sanie­rungs­ge­biet Innenstadt-Ost förmlich fest­ge­legt und als Satzung beschlossen. Das Gebiet umfasst etwas mehr als 30 Hektar. Die Sanie­rungs­maß­nahme Innenstadt-Ost wird im umfas­sen­den Sa­nie­rungs­ver­fah­ren unter Anwendung der beson­de­ren sa­nie­rungs­recht­li­chen Vorschrif­ten (§§ 152 ff. BauGB) umgesetzt. Mit den damit verbun­de­nen sanie­rungs­recht­li­chen Instru­men­ta­ri­en wie der Kaufpreis­prü­fung und -geneh­mi­gung ist es möglich, Boden- und Grund­stücks­preis-Speku­la­tion Einhalt zu gebieten und für eine ­Preis­sta­bi­li­tät zu sorgen.

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