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Karlsruhe Wohnungsmangel in Karlsruhe: So will die Stadt bis 2035 über 10.000 neue Wohnungen schaffen - und warum das trotzdem nicht reicht

Dass es in Karlsruhe an bezahlbarem Wohnraum mangelt, ist nichts Neues. Mit einer neuen "Stadtentwicklungsstrategie 2035 – Wohnen und Bauen", will die Stadt nun etwas dagegen tun. Doch es gibt ein Problem: Mit der Strategie könnten bis 2035 lediglich 10.300 neue Wohnungen im Stadtgebiet geschaffen werden - 14.200 Wohneinheiten würde es jedoch benötigen, um der angespannten Lage in Karlsruhe gerecht zu werden. Doch wohin damit?

Egal ob Familien, Studierende, Einkommensschwache - Wohnraum ist für alle (Neu-) Karlsruher Mangelware. Erst recht, wenn er bezahlbar bleiben soll. Dessen ist sich auch die Stadt Karlsruhe bewusst.

Nun hat die AG Wohnungsmarktbeobachtung einen neuen Bericht zur "Stadtentwicklungsstrategie 2035 – Wohnen und Bauen" veröffentlicht, welcher die Analyse des Karlsruher Wohnungsmarkts seit dem letzten 8. Sachstandsbericht "Wohnen und Bauen 2015" fortschreibt. Doch um was geht es dabei überhaupt?

Volkswohnung, Wohngeld und Wohnungslosigkeit - das ist die aktuelle Ausgangslage

Laut der neuen Stadtentwicklungsstrategie ist die Zahl der Bevölkerung mit Hauptwohnsitz in Karlsruhe seit 2010 von 282.000 Einwohnern auf rund 303.000 Personen gewachsen. Das entspricht einer Zunahme um 21.000 Personen beziehungsweise 7,4 Prozent. Hinzu kommt, dass in dem Beobachtungszeitraum zwischen 2010 und 2019 eine Abschwächung des jährlichen Bevölkerungswachstums zu beobachten war.

Blick über den Verlauf der Kaiserstraße.
Blick über den Verlauf der Kaiserstraße. Auch hier ist der Andrang auf Wohnungen groß. | Bild: Carmele|TMC-Fotografie

Insgesamt wohnen 64,4 Prozent der Karlsruher Haushalte zur Miete. Etwas mehr als ein Drittel (35,6 Prozent) wohnt im selbst genutzten Eigentum. Doch wie die Stadtentwicklungsstrategie hervorhebt seien in diesem Zeitraum beim Preisniveau von Kaufobjekten (sechs Prozent Steigerung) als auch bei Neuvertragsmieten (zirka vier Prozent Steigerung) seit 2012 immense Anstiege zu beobachten.

In diesem Zusammenhang muss außerdem berücksichtigt werden, dass vor allem das Interesse an "preisgedämpftem Wohnraum" wie der Volkswohnung in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen ist. Auch die Anzahl der betreuten Personen des Wohnungslosenhilfe-Systems hat sich erhöht.

Waren im Jahr 2011 noch 235 Personen obdachlos, so beläuft sich die aktuelle Anzahl auf knapp 600 Personen. 1,2 Prozent aller wohnungsnachfragenden Haushalte in Karlsruhe beziehen außerdem Wohngeld. Die Zahl der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine lag zuletzt bei 1.226.

Das neue Logo der Volkswohnung.
Das neue Logo der Volkswohnung. | Bild: Carsten Kitter

Die Anzahl der Geflüchteten aus der Landeserstaufnahmeeinrichtung (LEA) in Karlsruhe sind laut dem Schreiben jedoch nicht wohnungsnachfragerelevant ist und wurden darum bei den Analysen nicht berücksichtigt.

14.200 neue Wohnungen werden bis 2035 benötigt

Um diesen Entwicklungen entgegenzuwirken, strebt die Stadt das Szenario eines "langfristig moderat angespannten Wohnungsmarkts" an, wodurch der "Anstieg der Wohnkosten sowohl für Mieterhaushalte als auch für (zukünftige) Eigentümerhaushalte abgebremst, die Suchdauer der Haushalte für Miete und Kauf gesenkt sowie die Suburbanisierung – insbesondere durch Haushalte in der Wachstums- und Familiengründungsphase – abgemildert werden" sollen. 

Befristete Mietangebote für Studenten werden derzeit weniger nachgefragt.
(Symbolbild) | Bild: picture alliance / Felix Kästle/dpa/dpa-tmn

In diesem Kontext sollen bis 2035 10.300 neue Wohnungen im Stadtgebiet geschaffen werden. "Die Erreichung der gesteckten ehrgeizigen Ziele ist kein Selbstläufer. Ein 'weiter so wie bisher' wird nicht ausreichen, um die angestrebten Entlastungen auf dem Wohnungsmarkt – speziell für die besonders von Schwierigkeiten bei der Wohnraumversorgung betroffene Nachfragegruppen – zu erreichen und nachhaltige sowie innovative Wohnlösungen und -projekte zu realisieren", heißt es in der neuen Stadtentwicklungsstrategie.

Allerdings rechnet die Stadt bis zum Jahr 2035 mit einem Bedarf von rund 14.200 zusätzlichen Wohnungen, damit ein "ausgeglichener Wohnungsmarkt" zustande käme.

In begehrten Wohngegenden ein vertrauter Anblick: Wohnungssuche am Laternenpfahl.
In begehrten Wohngegenden ein vertrauter Anblick: Wohnungssuche am Laternenpfahl. | Bild: Oliver Berg

Ein Defizit, dass mit rund 3.900 Wohnungen in den umliegenden Gemeinden ausgeglichen werden soll. Von den neu gebauten Wohnungen soll durch den Neubau von Sozialmietwohnungen und den Ankauf von Belegungsrechten der derzeitige (2020) Bestand an Sozialmietwohnungen in Karlsruhe von 3.750 bis 2035 um 15 Prozent auf 4.300 anwachsen.

Doch auch die Nachhaltigkeit spielt in dieser Strategie eine besondere Rolle. So sollen bis 2035 rund 2.800 Wohnungen energetisch saniert werden. Doch wohin soll neuer Wohnraum überhaupt - in dem bereits stark nachverdichteten Karlsruhe?

Nordstadt und Neureut im Fokus für neue Wohnungen

Tatsächlich findet sich in der Strategie ein sogenannter "Flächennutzungsplan 2030", der in Karlsruhe und Umgebung mögliche Wohn und Gewerbeflächen ausweist. Dabei zeigt sich: Die Entwicklungsschwerpunkte sollen in Neureut und in der Karlsruhe Nordstadt angesiedelt werden.

Des Weiteren soll Wohnraum durch Nahverdichtungsmöglichkeiten ausgeschöpft werden. Ebenso soll die Nutzung von bereits vorhandenen Wohngebieten, wie zum Beispiel durch die Umwandlung von gewerblichen Flächen in Wohnraum und ein Gesetz gegen Zweckentfremdung von Wohnraum in den Fokus rücken. Ob und inwieweit dieses Vorhaben stattfinden wird, obliegt jedoch dem Regierungspräsidium Karlsruhe

Bild: Stadt Karlsruhe /Stadtplanungsamt

"Die Ergebnisse sind alarmierend"

Zwar wurde jener Stadtentwicklungsstrategie mehrheitlich durch den Gemeinderat zugestimmt, dennoch sorgte die Beschlussvorlage am vergangenen Dienstag für einige Diskussionen. So zeigte sich der CDU-Stadtrat Tilmann Pfannkuch "ein wenig enttäuscht" über den Analysenteil des Berichts.

Tilman Pfannkuch, Fraktionsvorsitzender der CDU Karlsruhe
Tilman Pfannkuch, Fraktionsvorsitzender der CDU Karlsruhe | Bild: Roland Fränkle

"Wir brauchen mehr Wohnraum und reden wieder um den heißen Brei rum. Da hätte die Stadt viel mehr draus machen müssen", so Pfannkuch am Dienstag, womit er auf das nicht erreichte "Soll" der gebrauchten 14.200 Wohnungen anspielt.  Die Ergebnisse seien "alarmierend" so die CDU. 

Auch die FDP stimmt ihrem Vorredner zu. So sagt Stadtrat Tom Høyem: "Über Innenentwicklung zu sprechen reicht nicht. Immer höhere Standards bei bezahlbaren Wohnungen sind nicht machbar."

"Wie groß soll Karlsruhe noch werden?"

Ebenso ein Diskussionspunkt: Die Entsiegelung und Versiegelung von Wohnflächen, welche mit dem Zuwachs der Bevölkerung einhergehen würde: "'Niemand hat die Absicht, eine Mauer zu errichten' - dieser Spruch ist bekannt. Aber die Wahrheit ist doch: Wenn wir immer mehr günstigen Wohnraum schaffen wollen, aber nicht versiegeln und verdichten wollen, dann müssten wir angesichts des Bevölkerungszuwachses um Karlsruhe eine solche 'Mauer' bauen", kritisiert der Freie Wähler/Für Karlsruhe-Stadtrat Jürgen Wenzel.

Bild: Freie Wähler Karlsruhe

Dies befürchtet auch die Fraktion KAL/Die Partei. Fraktionsvorsitzender Lüppo Cramer erklärt: "Hierzu hat unsere Fraktion die Prämisse: Dort, wo versiegelt ist, kann nachverdichtet werden. Dort, wo nicht versiegelt ist, nicht. Aber ich stelle auch die Frage in den Raum: Wie stark soll und muss Karlsruhe überhaupt noch wachsen? Das heißt nicht, dass es eine Mauer geben wird, aber wir müssen uns dennoch fragen: Wie groß soll Karlsruhe eigentlich noch werden?"

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  •   AhmedDerAufklärer
    (680 Beiträge)

    03.08.2021 00:02 Uhr
    Wenn
    es auf den Straßen eng wird kann man das nicht losgelöst von den immer dickeren Autos sehen.
    Wenn Wohnraum fehlt kann man das nicht losgelöst von seiner Verschwendung (Nicht-Nutzung) sehen.
    Auf Basis der Fakten kann man dann sinnvolle, zielführende, machbare Konzepte diskutieren.
    Ich denke, weiter die letzten Naturflächen zuzubauen, das ist ja nicht die alternativlose "Super-Lösung".
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  •   maehdrescher
    (1650 Beiträge)

    03.08.2021 08:48 Uhr
    Viel Text,
    aber keine klare Aussage. Unter Aufklärung verstehe ich jedenfalls was anderes.

    Sagen Sie doch wenigstens offen und ehrlich, was Sie vorhaben. Wollen Sie eine Zwangsumsiedlung derjenigen, die "zu viel" Wohnraum beanspruchen? Damit stehen Sie dann leider nicht mehr auf dem Boden unseres Grundgesetzes.
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  •   AhmedDerAufklärer
    (680 Beiträge)

    03.08.2021 13:02 Uhr
    Das
    ist ganz einfach:
    aller freieste Marktwirtschaft mit klaren Leitplanken (Anwendung je nach gegebener Situation, ggfs. durch Bürgerentscheid bestätigen lassen), z.B.
    - Mietobergrenzen je nach Gegend,
    - Mieterhöhungen bis max. in Höhe der Inflationsrate,
    - Abgabe für Leerstand sowie Dauer-Baulücken in Baugebieten,
    - Werbung für Wohnungs- und Haustausch (z.B. allein stehende Senioren <> Familien)
    - Zweitwohnungssteuer
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  •   maehdrescher
    (1650 Beiträge)

    03.08.2021 13:19 Uhr
    Das ist ja witzig
    Mietobergrenzen würden also durch Bürgerentscheid festgelegt... da nehme ich doch mal an: jeder Mieter möchte so wenig wie möglich zahlen. Dann bekommen wir also beim Bürgerentscheid das Ergebnis, dass für eine Wohnung statt beispielsweise bisher 1.000 Euro Miete nur noch 100 Euro Miete fällig sind.

    Das ist nach Ihrer Ideologie vielleicht ein tolles Ergebnis, denn Vermieter sind ja immer Millionäre und böse Miethaie, die man ohnehin schleichend enteignen muss... leider sieht die Realität anders aus. Die meisten Vermieter sind ganz normale Privatleute, die Wohnungen sind oft finanziert. Wenn die Kosten nicht mehr gedeckt sind, dann ist der Vermieter pleite. Glauben Sie, so bekommen wir genügend Wohnraum? Im Gegenteil, denn niemand würde mehr auch nur einen einzigen Cent investieren.

    Das Ergebnis wäre: keine Neubauten mehr, keine Sanierungen. Die bestehenden Wohnungen verfallen und verkommen zu Bruchbuden. Was vordergründig toll klingt, ist Murks - wie übriges immer beim Sozialismus.
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  •   AhmedDerAufklärer
    (680 Beiträge)

    03.08.2021 16:51 Uhr
    In
    Ihrer "Ideologie" hat die Realität leider offenbar keinen Platz (ohne Sozialismusverfolgungswahn kommen Sie bei kaum einem Post aus; mit mir hat das ganz sicher nichts zu tun).
    Alle Zahlen sagen nämlich, dass Immobilieneigentümer (neben Aktienspekulanten) DIE großen Gewinner der Finanzpolitik und -krisen des 21. Jhds sind.
    Der Anteil der Einkommen, der für Miete aufgebracht werden muss steigt in den Großstädten mehr und mehr. Da kann man natürlich sagen: das ist gut so und muss künftig genau so weitergehen. Oder aber auch nicht. Wer für sozialen Frieden und gesellschaftliches Wohlergehen und Zusammenhalt ist, sollte diese Thematik im Blick haben.
    Ihre "Ideologie" ist da offenbar eine andere.
    So unterschiedlich können die Denkansätze sein.
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  •   till
    (947 Beiträge)

    03.08.2021 14:14 Uhr
    Und weiter neoliberales
    Gefasel. Wohnungsbau gehört nicht in private Profitgeier Hände. Denn es geht euch ja nicht um Wohnungen für Menschen. Wenn es dem Profit dient, dann werden Wohnungen halt leer stehen gelassen. Wohnen muss ein Grundrecht sein. Da hat Profit und Raubtier-Kapitalismus nichts zu suchen.
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  •   Iglaubsnet
    (1020 Beiträge)

    05.08.2021 19:17 Uhr
    Staatlich
    betriebener Wohnbau von Beamten geplanter Wohnbau funktioniert auch nicht. Bestes Beispiel ist der verschlampte Bau von Vorbeuge- und Hochwasserschutzmaßnahmen in Ahrtal.
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  •   till
    (947 Beiträge)

    02.08.2021 16:09 Uhr
    Auf das intellektuelle..
    +++ Das Posting verstößt gegen unsere Netiquette und wurde daher von der Redaktion gesperrt +++
  •   till
    (947 Beiträge)

    02.08.2021 13:09 Uhr
    Bleibt die Frage..
    Dazu müsste man nähere Angaben dazu haben. Was bedeutet "Anspruchsdenken" in diesem Zusammenhang? Ziehen die Menschen aus einem "Hasenstall" in eine angemessene Wohnung, oder werden eh schon überdimensionierte Paläste noch erweitert?
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  •   357.Magnum
    (242 Beiträge)

    02.08.2021 09:00 Uhr
    Wohnraumverknappung ist von CDU/FPD gewollt
    CDU/FDP und ihre Banken-Helferlein haben migeholfen die "Neue Heimat" zu zerstören, sie war ein gemeinnütziges deutsches Bau- und Wohnungsunternehmen und hat hundertausende Sozialwohnungen bauen lassen. Danach gab es in Deutschland niemand mehr der in diesem großen Stil noch Sozialwohnungen gebaut hat.
    Und warum sollte die CDU+FDP an billigen Sozialwohnungen interessiert sein?
    Völlig uninteressant für deren Lobby die doch die Mehrzahl der Mietshausbesitzer in Karlsruhe und D sind.
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