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Karlsruhe "Zu viele Unschärfen": Ist die Mietpreisbremse in Karlsruhe gescheitert?

Die Mietpreisbremse greift in Baden-Württemberg seit dem 1. November 2015. Die Idee: In Städten mit angespannten Wohnungsmärkten dürfen bei der Neuvermietung die Mieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Aus Berlin kommt dieser Tage die Meldung, dass die Mietpreisbremse wenig zur Entspannung des Wohnungsmarkts beigetragen habe. Und wie ist das in Karlsruhe?

Für die Zehn-Prozent-Regelung gibt es Ausnahmen: So greift die Mietpreisbremse nicht, wenn die vom Vormieter bezahlte Miete schon über der zulässigen Miete lag. In diesem Fall darf die neue Miete genauso hoch sein.

Unberücksichtigt bleiben Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Auch wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, darf die maximal zulässige Miete um den Betrag überschritten werden.

Funktioniert die Mietpreisbremse in Karlsruhe?

Aus Sicht der Landesregierung Baden-Württemberg gehören Karlsruhe und einige umliegende Gemeinden - so zum Beispiel Eggenstein-Leopoldshafen, Linkenheim-Hochstetten, Pfinztal, Rheinstetten und Stutensee, nicht aber Ettlingen-  zu den Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Das geht aus der "Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg" der Landesregierung hervor.

Um überteuerte Mieten zu vermeiden, wurde die Mietpreisbremse im vergangenen Jahr auch in der Fächerstadt eingeführt. Doch funktioniert diese in Karlsruhe ebenso so schlecht wie in Berlin, wo die Mieten nachweislich um bis zu 30 Prozent angehoben wurden?

"Also wir können nicht bestätigen, dass die Mietpreisbremse nicht funktioniert," erklärt Philipp Rademann, Geschäftsführer von Haus & Grund Karlsruhe e. V., der Verein hat sich ganz dem Eigentümerschutz verschrieben. Rademann hält die "Mietpreisbremse" für falsch und sieht darin einen Eingriff in die Eigentumsfreiheit. "Jeder Eigentümer sollte in seiner Entscheidung frei sein", so Rademann.

"Es gibt zahlreiche Unschärfen"

Laut Rademann liegt es vor allem auch am Mietspiegel; denn daran orientiert sich die sogenannte "ortsübliche Miete". "Hier gibt es zahlreiche Unschärfen, die im Mietspiegel 2017 hoffentlich korrigiert werden können". Wichtiger sei es für Karlsruhe Wohnraum zu schaffen. Das Wohnraumproblem löse die Mietpreisbremse eben nicht.

Ein Blick in den Mietspiegel zeigt, wo ein weiteres Problem liegen könnte: Im Karlsruher Mietspiegel wird nicht wie zum Beispiel in anderen Mietspiegeln eine konkrete Zahl, sondern eine Preisspanne genannt. So liegt beispielsweise die ortsübliche Vergleichsmiete einer mittelmäßig ausgestatteten 75-Quadratmeter-Altbauwohnung am Gutenbergplatz zwischen 5,60 und 7,60 Euro pro Quadratmeter. Die Spanne beträgt damit knapp 36 Prozent.

Was kann ein Mieter tun, wenn er seine Miete für zu hoch hält?

Die Anleitung des Mietspiegels empfiehlt, zunächst von der Spannenmitte auszugehen (6,60 Euro pro Quadratmeter) und dann "entsprechend eventuell vorhandener Spezifika der Wohnung (Baujahr, Größe, Besonderheiten hinsichtlich Ausstattung oder Lage) preislich Rechnung zu tragen."

Streit ist hier vorprogrammiert, wenn der Mieter nur den unteren Wert bezahlen will, während der Vermieter mit dem oberen Wert 36 Prozent mehr fordern wird. Aber von der Rechtsprechung könnte Entwarnung kommen: Bei Mietspiegeln, die Spannen ausweisen, ist in der Regel jeder Wert nach der erfolgten Extremwertbereinigung innerhalb der Spanne grundsätzlich als ortsüblich anzusehen.

Von den Behörden wird die zulässige Miete zunächst nicht überprüft. Stellt ein Mieter fest, dass seine Miete höher als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann er den Vermieter rügen. Dabei muss er den Grund seiner Rüge anhand des Mietspiegels belegen. Ist die Miete tatsächlich zu hoch, muss der Vermieter die zu viel bezahlte Miete ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Rüge an den Mieter zurückzahlen.

Daher rät auch Radmann allen Vermietern, sich an den Mietspiegel zu halten, schließlich seien beide Parteien an einem langfristigen Verhältnis interessiert. Bislang gab es in Karlsruhe noch bei diesem Thema nur wenig Streitfälle. "Die Problemfälle halten sich für uns in Grenzen", so seine Einschätzung für Karlsruhe.

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Kommentare (17)
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  •   Lana
    (149 Beiträge)

    19.05.2016 11:21 Uhr
    Wer auf der Draghi Sonnenseite steht ......
    ...baut / kauft heute Wohnungen und vermietet diese.

    Weil ich bin ein GUTER Mensch.

    Aber der GUTE Mensch hat auch ein GUTES Stück Geld in die Hand genommen und eingestzt, auch wenn es Billig ist Dank Draghi.

    Mietpreisbremse ist eine "Lüge" genauso wie die "Renten sind Sicher" usw.

    Wenn Ich als Vermieter meine Wohnung für 1200€ vermietet bekomme ist das Rechtens. Warum sollte ich diese für nur 800€ anbieten ?

    Das ist so als wenn ein Arbeiter sagen würde 1500€ Brutto sind mir zuviel für den Job, ich mach den gleichen Job für 750€ Brutto !

    Die Immobilenpreise werden 1:1 auf die Miete umgelegt.

    Sind die Preise am Immo Markt hoch ( wegen Billigem Draghi Geld ) steigt auch der Ratenschwanz der sich daraus ergibt.

    Wenn ich vor 10 Jahren eine Immo gekauft habe für 150.000 € zahle ich heute Mind. 180.000 € für eine gleichwertige Wohnung, diese 30.000 € MEHR, dass muss halt jemand bezahlen.

    Und wer bezahlt es - Der Mieter !

    System-Fehler Immo-Blase lässt Mieten steigen !
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  •   Lana
    (149 Beiträge)

    19.05.2016 11:39 Uhr
    Billiges Baugeld gleich teuere Mieten !
    Heute wird gebaut wie NIE, weil man das Gled hinterher geworfen bekommt.

    Altbauten / Bestandbauten Energetisch zu Sanieren ist trotz KfW Förderung s sehr teuer und mit zuviele Auflagen versehen, deswegen die Ganzen Neubauten.

    Energetisch Perfekter Neubau, Steuersubventionen für Engeriesparen abgeschröpft etc. Immo kann zu Höchstpreis vermietet werden.

    Und im "Neubauviertel" gibt es keine "Vergleichsmiete" aus die zum Nachbar !

    Kann Vermieter verstehen die Ihren Altbau / Bestandsbau nicht Energetisch Sanieren wollen.

    Das geärgere mit den meisten Mietern dannach will keiner.( Sparen wollen Sie schon in den Nebenkosten......)

    Das führt dazu dass man in Neubauten investiert und das treibt die Mieten nach oben auch die von "Altbauten".

    Vermieten macht man nicht aus Menschenfreundlichkeit in der Regel.

    Kann aber auch die Mieter verstehen.

    Viele Vermieter handeln nach dem Gutsherren Prinzip.

    Gute Langzeit Mieter vergrault man nicht mit Mieterhöhungen, die schätzt man !
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  •   Vector
    (808 Beiträge)

    19.05.2016 17:40 Uhr
    Dann kommst du
    mal nach Mühlburg. Dort wurden in den letzten Jahren Baulücken geschlossen, es wurden Abrisshäuser tatsächlich abgerissen und die Grundstücke sofort neu bebaut.
    Desweiteren werden umfangreich Fassaden gerichtet, ich wohne jetzt seit 18 Jahren hier, jahrelang ist gar nichts passiert und jetzt ist grad jedes dritte Haus eingerüstet.
    Im Rahmen des Sanierungsgebietes Mühlburg wurden die Strassen gemacht (ausser der Seldeneck, bitte, bitte!), die Bahngleise und Haltestellen wurden von der Händelstrasse bis runter zum Lameyplatz neu gemacht.
    Mühlburg kommt gewaltig. So richtig schön wird man die billige Schnellbebauung der zerbombten Rheinstrasse nie hinkriegen, aber es tut sich einiges. Dazu perfekte Nahversorgung, der kurzfristig beängstigende Ladenleerstand ist komplett behoben.

    Wenn ich hier mal rausmuss weil ich die Treppe nimmer hochkomm ist das Konto voll und ich kann mir mein Häusle in der Bretagne kaufen. Muss ja nicht gross sein, Hauptsache es steht direkt am Meer. grinsen
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  •   citizentm
    (1277 Beiträge)

    19.05.2016 09:05 Uhr
    Überall gescheitert
    Die ist überall gescheitert. Ein Placebo für den Wähler, verabreicht durch die von Spekulanten gepamperten Politiker. Berlin ganz weit vorne in dieser Tragödie.
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  •   Vector
    (808 Beiträge)

    19.05.2016 03:01 Uhr
    Wusste gar nicht,
    dass der Gutenbergplatz so runtergekommen ist, dass man da für 7,60 de Meter eine Wohnung kriegt.
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  •   Avatar
    (999 Beiträge)

    19.05.2016 07:09 Uhr
    Der Gutenbergplatz
    Ist nicht so günstig. Die eine Wohnung, wo die Dusche wahrscheinlich noch in der Küche ist usw., wird wahrscheinlich 7,60 kosten. Der Rest sicherlich nicht, zumal der Gutenbergplatz auch eher begehrt ist.
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  •   Vector
    (808 Beiträge)

    19.05.2016 17:25 Uhr
    Das mein ich ja,
    immerhin ist der Gutenbergplatz der schönste Platz Karlsruhes und der Brückenkopf der satten Grünenelite und der Lehrerschaft.
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  •   Vector
    (808 Beiträge)

    19.05.2016 03:03 Uhr
    Also bei Neuvermietungen
    in der Weststadt werden real ja wohl eher 9-11 Euro aufgerufen.
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  •   kamaraba
    (646 Beiträge)

    18.05.2016 19:38 Uhr
    Ich lasse mir von Vater Staat nicht vorschreben
    zu welchem Preis ich meine Wohnung vermiete. Angebot und Nachfrage regeln den Preis und wer meinen Preis bezahlt, der bekommt die Wohnung. Bei einem Überangebot an Wohnungen bekomme ich ja auch keine Mindestmiete. Ich habe die Wohnung zuvor bezahlt und eine entsprechende Miete sichert mir die Rendite.
    Es gibt ja auch keine Immobilienpreisbremse, von daher kann mich der Gesetzgeber mal.
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  •   Lana
    (149 Beiträge)

    19.05.2016 11:52 Uhr
    Immobilienpreisbremse - Gute Idee
    So sehe ich es auch.

    Die ganzen Wohnungsbaugesellschaften machen die Preise kaputt.

    Die Bauen in Massen an Wohnung, siehe Knielingen 2.0 kassieren Staatsfördungen noch und nöcher und verkaufen DIR das als Volkswohnung für überzogene Neubaupreise !

    Wer hier zu den VK Preisen investiert, kann mit der Miete garnicht anders als zum "Hochpreis" Bereich vermieten.

    So sehe ich das.

    Als Privater kann ich mir diese Wohnungen als Neukauf nicht mehr Leisten.

    Ausser ich setzte auf das Banken "Geschwafel" mit 20% Eigenkapital reicht es Ihnen locker !

    Dieser Übermut mancher " Immo-Käufer" ist auch der Grund für die Kostenexplosionen der Wohnungen und Häuser. Die Banken freute es Irgendwann sie USA.

    Diese Steigerung geht 1:1 an den Mieter über.

    Immo-Preis hoch - Miete Hoch.

    Und von den Ganzen 70ger Jahre Blöcke die mit Styropher auf Neubeu getrimmt werden, davon rede ich erst genicht, da kommt mir das K....
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