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Karlsruhe Falsches Finanzierungsmodell - Badenia muss zahlen

Im Dezember hat das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe über zwei Schadensersatzklagen gegen die Baussparkasse Badenia entschieden. Im Fall, der am 30. Dezember verhandelt wurde, gaben die Richter dem Kläger Recht.

Streitpunkt war ein von der Beklagten finanziertes Anlageobjekt, bei dem sämtliche nicht umlagefähigen Verwaltungskosten einschließlich der Instandhaltungsrücklage aus dem einzurichtenden Mietpool getragen werden sollten. In dem anderen Fall wurde dem Senat ein abweichender Sachverhalt zur Entscheidung vorgelegt, der nicht dem seinerzeit praktizierten Finanzierungsmodell der Beklagten entsprach. Hier wurde der damals 22 Jahre alte Kläger, von Beruf Heizungsbauer, im Oktober 1994 von einem Anlagenvermittler der Vertriebsgesellschaft H&B GmbH geworben, zum Zwecke der Altersvorsorge und der Steuerersparnis ohne Eigenkapital einen viertel Anteil an einer 58,4 Quadratmeter großen, neu zu errichtenden Wohnung in Kehl zu erwerben. In einer Beispielrechnung und einem Besuchsbericht waren 250 DM Nettomieteinnahmen ausgewiesen.

Der Kläger trat der für die zu erwerbende Wohnung bestehenden Mietpoolgemeinschaft bei, die von einem zur H&B Gruppe gehörenden Unternehmen geführt wurde. Dieser Mietpool war für die Verwaltung der Vermietung des Objekts, die Einnahme der Mieten und die Ausschüttung an die Eigentümer zuständig. Zur Finanzierung des Kaufpreises von etwa 80.000 DM einschließlich Erwerbskosten nahm der Kläger ein Vorausdarlehen in Höhe von 94.000 DM auf, das durch zwei bei der Beklagten zeitgleich abgeschlossene Bausparverträge abgelöst wurde.

Das Landgericht Karlsruhe hatte die Klage wegen Verjährung der Ansprüche abgewiesen. Die Berufung des Klägers zum Banksenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe hatte überwiegend Erfolg.

Der Kläger kann Schadensersatz verlangen

Der Senat entschied, dass der Kläger gegen Übertragung seines Immobilienanteils Schadensersatz von der Beklagten unter vollständiger Abwicklung der Finanzierungsverträge verlangen kann. Die Beklagte hafte aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden hinsichtlich der Rentabilität und Finanzierbarkeit des finanzierten Geschäfts. Die Bausparkasse habe Kenntnis vom täuschenden Verhalten der Vertreiber des Anlageobjekts gehabt, den Kaufpreis kreditiert und dadurch ihre Rechtspflichten verletzt. Die Vertriebsgesellschaft habe den Anleger durch offenkundig unrichtige Angaben über die tatsächlich verfügbare Nettomiete und damit über seinen Eigenaufwand bei der Finanzierung arglistig getäuscht. Für die mit Fragen der Wohnungswirtschaft vertrauten Beteiligten wäre erkennbar gewesen, dass die Kalkulation der Mietpoolausschüttung geradezu augenfällig unrealistisch gewesen sei. Die auf den Kläger entfallenden Ausschüttungen blieben zwischen 41 Prozent und 100 Prozent hinter dem versprochenen Mietertrag zurück.
 
Aufgrund ihrer institutionalisierten Zusammenarbeit mit der Verkäuferseite wird vermutet, dass die Bausparkasse Kenntnis von der arglistigen Täuschung hatte. Die Bausparkasse muss den Kläger im Wege des Schadensersatzes nun so stellen, wie dieser ohne die schuldhafte Aufklärungsverpflichtung gestanden hätte. Allerdings muss sich der Kläger nach Auffassung des Senats die von ihm erlangten Steuervorteile schadensmindernd in Abzug bringen lassen. Der Senat hielt entgegen der Auffassung des Landgerichts den Schadensersatzanspruch nicht für verjährt. Die hier maßgebliche dreijährige Verjährungsfrist beginne erst mit Kenntnis des Gläubigers vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen zu laufen. Dies sei erst der Fall gewesen, als der Kläger hinreichende Anhaltspunkte für die eine Haftung begründende Kenntnis der Beklagten gehabt habe. Dies sei aber nicht vor dem Ende des Jahres 2004 anzunehmen. Die Frage der Anrechnung der Steuervorteile ist noch nicht eindeutig geklärt. In dieser Hinsicht hat der Senat die Revision für den Kläger zugelassen.

Kein Schadensersatz bei fehlenden Mietpoolabrechnungen

In dem eher untypischen Fall vom 16. Dezember hat das Oberlandesgericht Karlsruhe die Berufung der Kläger gegen das klageabweisende Urteil des Landgerichts Karlsruhe zurückgewiesen. Die Kläger hatten 1993 zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital durch Vermittlung der H&B Gruppe ein verpachtetes Hotelapartment von 23,72 Quadratmetern Größe für rund 92.000 DM erworben. Die Finanzierung erfolgte durch ein Vorausdarlehen und zwei Bausparverträge bei der beklagten Bausparkasse. Die Kläger verlangten nun Schadensersatz und machten mangelnde Aufklärung über die Risiken der Finanzierung und sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises geltend. Die Klage und die Berufung blieben ohne Erfolg, da das Vorbringen der Kläger zu Schadensersatzansprüchen nach Auffassung des Senats unsubstantiiert war. Die Kläger haben beispielsweise die Mietpoolabrechnungen für mehrere Jahre nicht vorgelegt, zum Zustand des Objekts im Erwerbsjahr und zur wirtschaftlichen Ertragskraft des Mietpools nicht hinreichend vorgetragen und konkrete, dem Beweis zugängliche Angaben zu den wertbildenden Faktoren für die Frage der sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises nicht gemacht. Die Revision wurde nicht zugelassen.
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Kommentare (2)
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  • unbekannt
    (80 Beiträge)

    07.01.2009 02:19 Uhr
    Teilerfolg gegen kriminelle Machenschaften
    Aber diese Erfolge müssen sich die Geschädigten erst jahrelang gegen große Konzerne erkämpfen.Warum ermittelt der Staatsanwalt nicht von Amts wegen?Manch einer hat diese Kraft nicht gehabt und hat den Freitod gewählt.So geschehen im Zusammenhang mit Badenia.Und wenn sich der KSc dann eben von dieser Badenia Geld geben läßt an dem Blut klebt,fällt mir nichts mehr ein.
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  • unbekannt
    (6 Beiträge)

    06.01.2009 20:31 Uhr
    Badenia Geschädigte erreichen Teilerfolg vor Gericht
    Zigtausend Badenia Gechädigte erreichen Teilerfolg, auf den die Geschädigten der DG Immobilienkrise der Volksbanken/Raiffeisenbanken noch warten. Wie sich die Fälle ähneln, hier sind es Struckis der H&B Gruppe, dort sind es die Volksbanken/Raiffeisenbanken, die Schrottimmobilien als "sichere Anlage" zudem "inflationssicher" aufschwätzten. Hier die Bdenia, dort die DZ Bank/bzw. DG Anlage, die Schrottimmobilien mit Hochglanzprospekten aufmöbelte. Wie mühsam, unendlich langwierig sich doch Geschädigte bei Gericht ihr Recht erstreiten müssen.
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