Karlsruhe Ab ins eigene Zuhause: Immobilie finanzieren

Es ist die Lebensinvestition schlechthin: Die eigene Immobilie. Die wenigsten Menschen können diese Investition alleine stemmen. Neben Bankenkrediten können auch Bausparverträge und verschiedene Fördermöglichkeiten dabei helfen, den Traum Immobilie zu finanzieren.

Wer eine Immobilie kauft, macht dies üblicherweise nicht, weil er Geld übrig hat und nichts Besseres damit anzufangen weiß. Vielmehr steht ein Bedürfnis, ein Traum oder eine bestimmte Lebensvorstellung am Anfang. Das notwendige Geld zur Realisierung fehlt aber häufig und muss über Dritte aufgetrieben werden. Das wichtigste Finanzierungsmodell ist das Annuitätendarlehen über eine Bank, daneben gibt es noch das Bauspardarlehen und verschiedene Fördermöglichkeiten. Und schließlich auch einige spekulative Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung.
 
Eine Immobilie finanzieren: Eigenkapital und andere Bausteine

Aus welchen Bausteinen sich die Finanzierung am Ende zusammensetzt, hängt davon ab, um was für eine Immobilie es sich handelt und was sich der Käufer leisten kann. Zunächst einmal sollte er prüfen, wie viel Eigenkapital er zur Verfügung hat. Dazu gehören beispielsweise ein Bausparvertrag oder auch Anlagen, die aufgelöst und in die Immobilie investiert werden können. Der Rest der Kosten muss über Kredite finanziert werden. Wie hoch diese Summe sein darf, kann eine grobe Rechnung ermitteln:
 
Mögliche monatliche Investition * 12 * 100 / (Zinssatz + Tilgung in Prozent) = maximaler Kreditbetrag
 
Das heißt, wer beispielsweise 800 Euro pro Monat investieren kann, kann sich bei einem Zinssatz und einer Tilgungsrate von je zwei Prozent einen Kredit über 240.000 Euro leisten. Dieser Betrag plus alle verfügbaren Eigenleistungen ergeben die Gesamtsumme, die ein Immobilienkäufer ausgeben kann. Doch Vorsicht: Wer eine Immobilie kauft, muss zusätzliche Ausgaben von etwa zehn Prozent der Kaufkosten für Steuern, Makler und Notar aufbringen. Darum kommt nur herum, wer bereits ein Grundstück besitzt und lediglich den Neubau bezahlen muss.
 
Mithilfe eines Finanzierungsrechners erkennen Käufer schnell, ob sie sich eine Immobilie, beziehungsweise die monatlich fälligen Raten, leisten können.
 
Das Annuitätendarlehen und andere Finanzierungsmöglichkeiten

Der häufigste Kredit ist das Annuitätendarlehen bei einer Bank. Der Kreditnehmer zahlt dafür monatlich einen kleinen Teil der Summe plus einen festgelegten Zinssatz an den Kreditgeber. Nach einem ebenfalls festgelegten Zeitraum läuft der Kredit aus. Die Restschuld muss erneut finanziert werden, möglicherweise bei einer anderen Bank und zu Konditionen und mit Zinsen, die komplett neu verhandelt werden.
 
Wie hoch die monatliche Rate sein müsste, um einen Kredit bis zum Ende seiner Laufzeit voll zurückzuzahlen, zeigen Volltilgungsrechner wie der von immowelt.de.
 
Andere Kreditvarianten sind beispielsweise Bausparverträge oder Förderkredite. Der Zugang zu diesen Krediten funktioniert anders als beim Annuitätendarlehen: So wird der Bausparvertrag Jahre vor der Kreditvergabe abgeschlossen. Der Bausparer zahlt zunächst Geld ein. Der Kredit kann erst dann ausgezahlt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, beispielsweise die Mindestsparsumme erreicht wurde. Für einen Förderkredit qualifizieren sich nur manche Bauherren oder bestimmte Bauvorhaben. Die KfW unterstützt beispielsweise Häuslebauer, die  besonders energieeffizient bauen.
 
Immobilienfinanzierung und Spekulation

Es gibt auch einige spekulative Möglichkeiten zur Finanzierung einer Immobilie. Diese basieren darauf, einen Kredit aufzunehmen, bei diesem nur die Zinsen zu bezahlen und die Tilgungssumme stattdessen anzulegen – etwa in einer Lebensversicherung oder in einem Investmentfonds – und darauf Zinsen zu kassieren. Läuft der Kredit aus, wird er mithilfe der angesparten Summe getilgt. Eine Variante, die sich bei niedrigen Darlehens- und Kreditzinsen kaum rentiert. Ähnlich funktionieren Fremdwährungskredite, bei denen das zentrale Element allerdings ein Immobiliendarlehen in einer fremden Währung ist. Kreditnehmer spekulieren hier auf niedrige Zinsen im Ausland und positive Kursentwicklungen.
 
Immobilie finanzieren – ein Flickenteppich an Möglichkeiten

Am Ende kann sich die Finanzierung des neuen Zuhauses aus vielen Quellen zusammensetzen. Ein Annuitätendarlehen lässt sich beispielsweise auch mit einem Bausparvertrag und einem KfW-Kredit kombinieren. Es ist nicht ganz einfach, hier den Überblick zu behalten. Oftmals hilft dabei die Bank. 

Matthias Dittmann, Immowelt AG

Mehr zum Thema
Wohnen und Garten:
Haben Sie einen Fehler entdeckt?
Unsere Sonderthemen
Das wird gerade bei ka-news heiß diskutiert
Die besten Themen